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　　在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務總局5月26日發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。

　　昨天，國家稅務總局又公布了《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各地在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃和重點清算項目名單上報稅務總局。

　　兩個通知聯(lián)袂出臺，清算土地增值稅被業(yè)界解讀為是一記與信貸調控的組合拳：信貸意在限制需求；而稅收意在逼出供應。

　　開發(fā)節(jié)奏過慢將迎高風險

　　“遏制不合理需求”和“增加供給”是調控當前樓市房價虛高的兩大關鍵。可售的房源是調控的基礎，沒有供應量的支撐，暫時打壓的需求會因供應不足而引起報復性反彈。

　　宏觀調控被質疑“屢調屢漲”，供應量未能及時跟上是主要原因之一，而囤地、捂盤成本過低，又是首當其沖的。2009年年底，國土資源部相關負責人曾介紹，全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬公頃。如果以容積率1.5計算，可形成的商品房供應量高達1.5億平米。顯然，如何逼出目前市場上的閑置土地，加大市場供給，成為此輪樓市調控的關鍵課題。在開發(fā)商看來，無論此次對土地增值稅的從嚴征收是否會成真，都可能意味著開發(fā)節(jié)奏過慢的高風險時代到來。

　　地方政府已先行“嚴查”

　　盡管市場普遍擔心地方政府對不利于當?shù)赝恋厥找娴恼�策會有“應對”，但從目前的�?zhí)行狀況來看，有的地方已經(jīng)先行，如廣西從今年3月起將房企開發(fā)非普通住宅的土地增值稅稅率提高一倍；北京在十部門清查樓市違規(guī)時也稱，地稅部門將對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查，此外，從5月起，重慶開發(fā)別墅、花園洋房等高檔住宅的開發(fā)商，土地增值稅的預征率由過去的1%增加到2%。

　　5月17日，在新一輪樓市新政滿月后，北京市住建委等十部門公布了專項檢查實施方案，聯(lián)查樓市違規(guī)行為。方案明確，稅務部門要加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　對房價影響不會立現(xiàn)

　　北京多位開發(fā)商負責人表示，1995年1月出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，涉及成本確定或其他原因而無法依據(jù)計算土地增值稅的，允許開發(fā)商按照預(銷)售房地產(chǎn)收入的1%-3%預先繳納土地增值稅。結果，這一道“活口”在實際操作中被普遍使用。

　　“土地增值稅征收的不正常、寬松不可能長期持續(xù)下去，在目前的調控力度背景下，早作打算是最明智的選擇。”一位不愿具名的開發(fā)商表示，從土地儲備策略上來看，2-3年的可開發(fā)土地儲備是必要的，也是不太受政策影響的策略，預計未來會被越來越多的大型企業(yè)采用，但對房價產(chǎn)生影響可能不會立竿見影。因為當前的稅收執(zhí)行還面臨許多問題。業(yè)界還透露，地方政府和開發(fā)商之間仍然存在合作、應對的空間，嚴查土地增值稅在短期內對房價的影響，可能僅限于少數(shù)特別典型的“出頭鳥”。

　　開出“時間表”，槍打“出頭鳥”

　　就在一些業(yè)內人士談論5月26日通知并未明確清算時間和清算范圍的時候，國家稅務總局昨日公布了《關于加強土地增值稅征管工作的通知》。該通知明確各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。

　　與此同時，通知要求各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃和重點清算項目上報國家稅務總局，工作計劃應包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容。

　　稅務總局還要求各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，“有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作”。

　　- 名詞解釋

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。

　　土地增值稅是針對房地產(chǎn)項目的超額利潤而設計的，意在調節(jié)土地增值收益。土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為稅基，并按照四級超率累進稅率進行征收。

　　- 歷史回顧

　　啟動征收：1994年，土地增值稅開始征收，但由于預征率較低等原因，并未起到調節(jié)市場的作用。

　　清算：2006年，國稅總局出臺《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，規(guī)定自2007年2月1日起開始清算，但因2008年的國際金融危機來襲而被弱化。

　　從嚴清算：2010年5月26日，國家稅務總局發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確了土地增值稅清算過程中若干計稅問題。